III. Beschlussvorschlag:

Der Gemeinderat billigt, den geänderten Geltungsbereich und den Bebauungsplanentwurf 3. Änderung und Ergänzung „Niederfeld“ mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 21. November 2018 und beauftragt die Verwaltung, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

I. Sachverhalt:

Der Bebauungsplan „Niederfeld“ wurde für das ca. 20 ha große Wohngebiet mit dem heutigen Windeck-Gymnasium Ende der 1960er Jahren aufgestellt, welcher im Jahr 1970 rechtskräftig wurde. In den Folgejahren erfolgten zwei Planänderungen für kleinere Teilgebiete innerhalb des Wohngebietes.

Die geplante 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ stellt einen wichtigen Baustein zur Mobilisierung von Wohnraum in Bühl dar. In diesem Zusammenhang soll auch der Weg für den günstigen Wohnungsbau frei gemacht werden.

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 21. März 2018 den Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ beschlossen. Bevor der Bebauungsplanentwurf offengelegt werden soll, war der Wunsch des Gemeinderates, eine Bürgerinformationsveranstaltung durchzuführen. Da die Bürgerinformation am 2. Oktober 2018 nun stattgefunden hat, wird dem Technischen Ausschuss und dem Gemeinderat mit dieser Vorlage der Bebauungsplanentwurf zur Beschlussfassung vorgelegt.

Bisherige Planungskonzeption mit Stand 6. Juni 2018

Das städtische Grundstück Flst.Nr. 8582 in der Lessingstraße liegt noch als unbebaute Fläche im Gebiet „Niederfeld“. Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist diese Fläche als Spielplatzfläche festgesetzt, wurde aber bisher als solche nicht angelegt. Im Rahmen der Ausarbeitung der Spielplatzkonzeption für die Gesamtstadt Bühl im Jahr 2011 wurde bereits die Priorität auf die Aufgabe des Spielplatzes mit Verkauf gelegt, um weiteren Wohnraum an dieser Stelle zu ermöglichen. Mit der Planänderung sollen nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung an dieser Stelle geschaffen werden. Des Weiteren soll auf dem Nachbargrundstück Flst.Nr. 8581 durch Überplanung die Möglichkeit der Umgestaltung der vorhandenen Garagen und Stellplatzflächen geschaffen werden. Durch die geplanten Festsetzungen wird hier eine maßvolle Nachverdichtung erlaubt, durch die zusätzlicher innerstädtischer Wohnraum geschaffen werden kann.  

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Um eine geordnete Höhenentwicklung der geplanten Baukörper in diesem bisher unbebauten Bereich der Haupt- sowie Lessingstraße zu gewährleisten, ist es sinnvoll den Geltungsbereich des Bebauungsplans entsprechend anzupassen und das Flst.Nr. 7436/1 sowie die angrenzenden Flst.Nrn. 7436, 8575 und 8575/1 in den Bebauungsplan aufzunehmen.   

Ein wichtiges Planziel in der Bebauungsplanänderung und -ergänzung ist die Steuerung der Höhenentwicklung der Baukörper im Plangebiet. Während im westlichen Teil des Plangebietes markante Wohnhäuser mit einer Wandhöhe von ca. 16,0 bis 20,0 m vorkommen, da hier im rechtskräftigen Bebauungsplan fünf bzw. sieben Geschosse als zwingend festgesetzt wurden, sind die Bestandsgebäude östlich der Lessingstraße mit einer Wandhöhe von ca. 7,00 m niedriger ausgebaut, denn dort sind nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan  überwiegend zwei Vollgeschosse als zwingend festgesetzt. Zur Hauptstraße steigt die Gebäudehöhe dann wieder leicht an, da die außerhalb des rechtkräftigen Bebauungsplans liegenden Bestandsgebäude mit zwei und drei Geschossen ausgebildet sind.

Im Bebauungsplanentwurf wird daher eine gestufte Höhenentwicklung in Anlehnung an den Bestand aber auch im räumlichen Zusammenhang festgesetzt. Bei der Bestandsbebauung östlich der Lessingstraße auf den Flst.Nr. 8572, 8573, 8574 und 8576 und im rückwärtigen Bereich der Hauptstraße auf den Flst.Nr. 8575 und 8575/1 ergibt sich durch die geplanten Festsetzungen die Möglichkeit einer um ein Vollgeschoss erhöhten Bebauung.

Neben der Anhebung der Gebäudehöhe werden die Grundstückseigentümer im Wohngebiet von größeren Baufenstern profitieren können, um weitere Bauten oder Anbauten auf ihren Grundstücken verwirklichen zu können. Im Mischgebiet ist ebenfalls ein großzügiges Baufenster zur flexibleren Ausnutzung der Grundstücke festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl gesteuert.

Die bisher im Wohngebiet ausnahmsweise als allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden mit der Planänderung ausgeschlossen, da sich eine Tankstelle bereits im unmittelbaren Umfeld am „Jäger-Kreisel“ befindet und die kleinen Grundstücksparzellierungen keine Möglichkeiten für die Ansiedlung von Gartenbaubetrieben bieten.

Im Mischgebiet werden solche Nutzungen aus diesen Gründen auch ausgeschlossen. Ebenfalls unzulässig sind im Mischgebiet Vergnügungsstätten, die sich bereits teilweise in der Hauptstraße (aber außerhalb des Plangebietes) angesiedelt haben.

Eine spezielle Festsetzung für eine Fläche für soziale Wohnraumförderung wird in der Planänderung bewusst nicht vorgenommen. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB besteht die Möglichkeit, Flächen festzusetzen, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten.

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Eine solche Festsetzung verpflichtet den Eigentümer jedoch nicht Mittel der Wohnbauförderung auch zu nutzen. Da die Stadt Bühl Eigentümerin der in Frage kommenden Flächen ist, wird es hier als zielführender erachtet, in diesem Zusammenhang privatrechtliche Vereinbarungen zu treffen.

Weitere Änderungen ergeben sich bei den Örtlichen Bauvorschriften zur Bebauungsplanänderung, was besonders den Eigentümern auf der östlichen Seite der Lessingstraße zugutekommt. Bisher waren z.B. bei flachgeneigten Satteldächern keine Dachgauben zulässig.

Im Sinne einer nachhaltigen Innenverdichtung sind solche Vorgaben nicht mehr zeitgemäß. Der Wunsch bei Bauherren auf Ausbau des Dachgeschosses spiegelt sich auch im Bestand wieder. Hier kommen bereits Dachaufbauten vor. Unter Einhaltung der Zahl der Vollgeschosse werden mit der Planänderung künftig Dachgauben bei Satteldächern zugelassen, um die Schaffung von weiterem Wohnraum über Dachgeschossausbauten zu ermöglichen.

Des Weiteren werden die bisherigen Regelungen zu Einfriedigungen angegangen. Im Wohngebiet „Niederfeld“ zeichnete sich in den letzten Jahren ein erhöhter Bedarf an höheren Einfriedigungsmöglichkeiten bei Bauherren ab als die Bauvorschriften es bisher hergaben. Auch der Wunsch nach Errichtung von Gabionenwänden wurde geäußert. Die Einfriedigungen werden künftig auf 1,80 m im öffentlich sichtbaren Raum angehoben und geschlossene Einfriedigungen (z.B. Gabionen oder Steinwände) werden nur in Kombination mit Pflanzbereichen zugelassen. Im übrigen Bereich des Grundstückes gelten die Bestimmungen des Nachbarschutzes.

Das bisher im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung und -ergänzung liegende südliche Grundstück Flst.Nr. 8326/6 war bei der Planung der Wohn- und Geschäftshäuser in der Hauptstraße bisher miteinbezogen. Diese Fläche kann allerdings aufgrund anderweitiger Nutzungen nicht für das Bauvorhaben herangezogen werden. Da derzeit kein konkretes Vorhaben auf diesem Grundstück vorgesehen ist, wird dieses Grundstück aus dem Geltungsbereich herausgenommen.

Bürgerinformationsveranstaltung am 2. Oktober 2018

Am 2. Oktober 2018 fand die Bürgerinformationsveranstaltung zum Bebauungsplanverfahren statt, welche ca. 35 Bürgerinnen und Bürger besuchten und ihre Bedenken äußerten.

Eines der größten Themen bei der Bürgerinformation war die geplante Gebäudehöhe mit bisher 4 Geschossen zuzüglich einem weiteren Geschoss, dem Penthaus, auf den Grundstücken Flst. Nrn. 8581 und 8582. Hier wurde der Wunsch von Seiten der Bürgerschaft geäußert, dass die Gebäudehöhe soweit wie möglich reduziert werden soll. Maßstab dürften nicht die höchsten Gebäude im Plangebiet sein, sondern die zweigeschossigen Gebäude in der Lessingstraße.

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Bei einer Überbauung der bisherigen Grünfläche (Flst.Nr. 8582) sollten darüber hinaus nicht die Freibereiche und Balkone des Terrassengebäudes in der Adalbert-Stifter Straße 7 und 9 aus den Augen verloren werden. Hier sollten ausreichend Abstände und Freibereiche zum Terrassenhaus geschaffen werden, damit der Neubau nicht zu dicht an die Freibereiche der Terrassenhausanlage herankommt. 

Ein weiteres Thema kam zu der bisher geplanten Dreigeschossigkeit im Bestand auf der östlichen Seite der Lessingstraße auf. Hier gäbe es bisher kein Bedarf. Die bisherigen zwei Vollgeschosse seien ausreichend.

Des Weiteren gab es Stimmen, den südlich angrenzenden Teil in die Planung miteinzubeziehen. Es gab Kritik, dass bereits jetzt die Parkplatzsituation im Bestand gering sei und mit weiteren Neubauten die Situation verschärfen würde. Zudem müsste die Schulwegsicherheit zukünftig gewährleistet sein.

Auch ein Blick auf die Stadtökologie und das Kleinklima müsse geworfen werden, wenn immer mehr Grünflächen verschwinden.

Die anwesende Bürgerschaft hatte die Befürchtung mit ihren im Rahmen der Bürgerinformation geäußerten Bedenken nichts bewirken zu können.

Im Nachgang der Bürgerbeteiligung kam bei der Verwaltung noch eine schriftliche Stellungnahme herein. Hier wurde der Wunsch auf Erweiterung des Geltungsbereiches nach Norden um das Grundstück Flst. Nr. 8568 geäußert.

Änderungen im Bebauungsplanentwurf gegenüber dem Entwurfsstand vom 6. Juni 2018

Auf der Grundlage der vorgebrachten Anregungen im Zuge der Bürgerbeteiligung am 2. Oktober 2018 sowie der eingegangenen schriftlichen Stellungnahme wurde der Bebauungsplan gegenüber dem Entwurfsstand vom 6. Juni 2018 in folgenden Punkten geändert: 

Die Zahl der Vollgeschosse wurde auf den Grundstücken Flst.Nrn. 8581 und 8582 von bisher vier auf drei zurückgenommen. Das bisher vorgesehene weitere Geschoss als Penthaus bleibt erhalten. Somit sind künftig an dieser Stelle drei Vollgeschosse zuzüglich einer Penthaus-Etage zulässig.

Die bisher mit drei Vollgeschossen festgesetzte Bebauung auf der östlichen Seite der Lessingstraße wird auf zwei Vollgeschosse zurückgenommen.

In Anbetracht der schriftlichen Vorabanfrage den Geltungsbereich um das Grundstück Flst.Nr. 8568 zu erweitern, wird dieses Grundstück in den Geltungsbereich aufgenommen. Dabei wird das Baufenster an die Tiefe des östlich angrenzenden Baufensters erweitert, um etwas mehr Spielraum bei der Überbauung des Grundstückes zu haben. Die Festsetzung von zwei Vollgeschossen wird beibehalten. Die Grundflächenzahl passt sich an die neue Baunutzungsverordnung an.

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Darüber hinaus werden keine weiteren Grundstücke nördlich der Eichendorffstraße in den Geltungsbereich aufgenommen, da bisher keine Planänderungswünsche vorliegen.

Die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 im Allgemeinen Wohngebiet entspricht der Festsetzung der umliegenden Bebauung. So wird eine künftige Bebauung auf der bisherigen Grünfläche nicht das Terrassengebäude nachteilig verdecken, sondern wird sicherstellen, dass ausreichend Freiräume zum Bestandsgebäude geschaffen werden. 

Die Einbeziehung des südlich angrenzenden Bereichs wurde erneut überprüft. Da dieser Bereich durch die Neuplanung nicht angepasst werden muss und dort keine Planänderungen von Seiten der Anwohner erwünscht und bekannt sind, mit Ausnahme der gewünschten Änderung der Bauvorschrift zu Einfriedigungen, wird der südliche Bereich nicht in den Geltungsbereich aufgenommen. Die Einfriedigungen werden derzeit über eine gesamtstädtische Lösung betrachtet und separat geregelt.

Die Neubebauung führt zu keiner verkehrstechnischen Verschlechterung, da die Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden müssen. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens muss die Verkehrssicherheit des Vorhabens überprüft worden sein.

Die ökologische Seite wurde im Bebauungsplanentwurf mitberücksichtigt. Durch die Umstellung auf die neue Baunutzungsverordnung wird die künftige zulässige überbaute Fläche auf den Grundstücken reduziert. Die Ausnutzung des Grundstückes über Hauptgebäude bis zu 40% im Allgemeinen Wohngebiet bleibt erhalten, aber die Ausnutzung der Fläche z.B. durch Nebenanlagen und Garagen wird auf maximal 60% minimiert. Der Grünflächenanteil auf dem Grundstück verbessert sich dadurch. Auch werden neue Grünfestsetzungen wie Baumpflanzungen in den Bebauungsplan aufgenommen, um eine bessere Durchgrünung im Quartier zu erreichen. Daneben kamen artenschutzrechtliche Auflagen beispielsweise zu Zwergfledermäuse und Zauneidechsen in den Bebauungsplanentwurf hinzu.

Den Bürgern wurde auf der Bürgerveranstaltung mitgeteilt, dass ihre Bedenken aus der Bürgerinformation an die gemeindlichen Gremien zur Entscheidungsfindung herangetragen werden. Darüber hinaus wurden sie informiert, dass sie sich weiter an dem Planverfahren beteiligen und die Offenlage für ihre Bedenken nutzen sollen. Denn hierüber wird der Gemeinderat über die Bedenken der Bürgerschaft informiert und kann im Zuge der Abwägung hierüber entscheiden. 

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Der Technischen Ausschuss empfiehlt dem Gemeinderat, den geänderten Geltungsbereich und den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 21. November 2018 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

II. Finanzielle Auswirkungen:

Für das Bebauungsplanverfahren wurden bisher Haushaltsmittel von insgesamt ca. 6.000 € in Anspruch genommen. Weitere Mittel sind bisher nicht vorgesehen, dies hängt aber von den Ergebnissen aus dem weiteren Bebauungsplanverfahren ab.

Anlagenverzeichnis: