III. Beschlussvorschlag:

a)         Der Gemeinderat ermächtigt den Oberbürgermeister zur Unterzeichnung des städtebaulichen Vor-Vertrages.

b)         Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes der 1. Änderung „Nördlich der Krämergasse“ in Bühl-Vimbuch und den Bebauungsplan nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen.

c)         Der Gemeinderat billigt den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften, Begründung und artenschutzrechtlichem Fachbeitrag vom 6. Dezember 2019 und beauftragt die Verwaltung die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zu beteiligen und die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

I. Sachverhalt:

Bauvorhaben / neues Planungskonzept

Für die Grundstücke mit der Flst.Nrn. 3920 und 3910 liegt ein Bauantrag auf Erweiterung einer bestehenden Lagerhalle vor, welcher im Bereich der bestehenden Halle einen Anbau vorsieht. Zukünftig soll der Hallenanbau einem im Gewerbegebiet „Hurst“ angesiedelten Bäckereibetrieb zum Unterstellen seiner Auslieferfahrzeuge dienen. Für diese Erweiterung ist im bestehenden Bebauungsplan „Nördlich der Krämergasse“ eine Überschreitung der Grundflächenzahl erforderlich. Diese ist gegenwärtig bei 0,3, der Bedarf bei 0,6. Der Gewerbebau ist mit Flachdach geplant. Um die Fläche sinnvoll nutzen zu können, wird eine Gebäudetiefe von bis zu 18 m erforderlich. Mit dem Vorhaben werden Grundzüge der Planung betroffen, so dass eine Bebauungsplanänderung notwendig ist.

Bebauungsplan „Nördlich der Krämergasse“

Der Bebauungsplan „Nördlich der Krämergasse“ ist seit dem 11. November 2011 rechtskräftig. Im südlichen Bereich, für den nun eine Bebauungsplanänderung vorgesehen ist, war bisher eine Grundflächenzahl von 0,3, eine Wandhöhe von 6,50 m und eine Firsthöhe von 12,00 m bei einer Dachneigung von 35°- 45° festgesetzt. Für die östliche Teilfläche der Planänderung war eine offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäuser vorgesehen, während die westliche Teilfläche sich am ortstypischen Charakter der Ortsmitte Vimbuch mit abweichender Bauweise orientierte. Hier wird bisher eine Ersatzbebauung mit geringem oder fehlendem Grenzabstand ermöglicht, zur Sicherung der ortsprägenden Haus-Hof-Bauweise.

Verwaltungsablauf

Am 12. September 2016 hatte sich der Ortschaftsrat mit dem Bauantrag „Erweiterung einer bestehenden Lagerhalle“ in der Krämergasse befasst. Der Ortschaftsrat stimmte dem Bauvorhaben mit der Maßgabe zu, dass die Lärmimmissionen in dem für ein Mischgebiet vorgesehenen Zeitrahmen eingehalten werden.

Der Gemeinderat hat am 21. September 2016 das Bauvorhaben auf Erweiterung einer bestehenden Lagerhalle in Bühl-Vimbuch, Krämergasse, Flst.Nrn. 3910 und 3920, zur Kenntnis genommen.

Nach Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfes hat am 26. Juni 2018 der Ortschaftsrat Vimbuch die von der Verwaltung vorgeschlagenen Änderungen beraten und abgelehnt mit der Folge, dass der vorgesehene Tagesordnungspunkt im Technischen Ausschuss am 5. Juli 2018 abgesetzt wurde.

Der Ortsvorsteher beantragte, dass der Sachverhalt erneut im Ortschaftsrat beraten wird – und zwar nach einem Vor-Ort-Termin. Die vom Ortschaftsrat

geäußerten Bedenken, die zur Ablehnung führten, sollten nochmals

abgewogen werden mit den Vorteilen, die sich für Eigentümer und Anwohner ergeben. Somit hat der Ortschaftsrat am 30. Juli 2019 das Vorhaben vor Ort erneut begutachtet und vom Eigentümer und seinem Architekten das Projekt vorstellen lassen. Dabei konnten Fragen und Unklarheiten direkt besprochen und geklärt werden. Auf dieser Grundlage hat der Ortschaftsrat dem Bebauungsplanentwurf zugestimmt, unter Berücksichtigung, dass in den Bebauungsplanentwurf zusätzlich aufgenommen wird, an der Ostseite sind Tore nicht zulässig, eine Begrünung an der Nord- und Ostseite mit Bäumen und Sträuchern zu erfolgen hat und die Grundflächenzahl (GRZ) bei 0,3 verbleibt und nur für Gewerbebauten 0,6 zulässt. Damit soll erreicht werden, dass sich eine neue Wohnbebauung in diesem Bereich in die Umgebungsbebauung einfügt und nicht auf Grund der jetzt höheren Grundflächenzahl maßlos ausgenutzt wird.

Festsetzungen

Auf Grund dessen wurde der Bebauungsplanentwurf geändert. Die Zufahrt zu den Grundstücken Flst.Nr 3920 und 3910 erfolgt nun von Süden her. Entlang der nördlichen und östlichen Geltungsbereichsgrenze ist eine Fläche zum Anpflanzen von Sträuchern und Bäumen festgesetzt.

Die gewünschte Festsetzung zur Grundflächenzahl wurde rechtlich geprüft. Leider ist dieser Festsetzungswunsch rechtlich unzulässig. Auch vertraglich stehen für so einen Fall keine rechtlich sicheren Möglichkeiten zur Wahl, so dass dieser Forderung nicht entsprochen werden kann.

Um dennoch den Befürchtungen einer zu verdichteten Wohnbebauung Rechnung tragen zu können, wurde die zulässige Wohneinheit in Anlehnung an die vorhandene Baustruktur gegliedert. Die westliche Seite des Plangebiets (MI 4) orientiert sich festsetzungsmäßig in der Höchstzahl der Wohnungen je Wohngebäude am Bebauungsplan „Ortsmitte Vimbuch“, der östliche Teil am Baugebiet Nördlich der Krämergasse (MI 3). Im Mischgebiet 4 sind je angefangene 400m² Grundstücksfläche maximal 2 Wohneinheiten zulässig und darüber hinaus höchstens 1 Wohnung. Für das Mischgebiet 3 ist je angefangene 400 m² Grundstücksfläche eine Wohnung festgesetzt. Somit kann trotz der Grundflächenzahl von 0,6 eine an die Umgebungsbebauung angepasste Nachverdichtung erfolgen.

Die bisher im Bebauungsplanentwurf festgesetzte Bauweise ist für das gesamte neue Plangebiet auf Grund der Bestandsstrukturen als eine abweichende Bauweise festgesetzt. Somit wird die Bauweise als offen definiert und weicht für Ersatzbauten ab. Diese dürfen in Anlehnung an den zulässigen Bestand auf oder mit geringem Abstand an oder auf die Grundstücksgrenze gebaut werden.

Aufgrund der höheren Auslastungsmöglichkeit der Grundstücke über die angehobene Grundflächenzahl von 0,6 wird zur Steuerung der Gebäudekubaturen eine Gebäudetiefe festgesetzt.

Für eine gemischte Nutzung oder reine Wohnnutzung darf die Gebäudetiefe nicht mehr als 12,00 m betragen. Für reine Gewerbegebäude ist eine Tiefe von bis zu 18,00 m in Verbindung mit einem Flachdach (Dachneigung bis 7°) möglich. Die Gebäudetiefe wird auf Grund der höheren Grundstücksausnutzung mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt, um Gebäudeproportionen zu erhalten, die sich auch in die Umgebungsbebauung einfügen. Somit wird diese Gebäudetiefe auch in den Örtlichen Bauvorschriften festgesetzt.

Für Gewerbebauten werden in den Örtlichen Bauvorschriften auch Dachpanelen / Bleche zulässig.

Die weiteren Festsetzungen sind aus dem bestehenden Bebauungsplan und den Örtlichen Bauvorschriften übernommen.

Lärmschutz

Zur Sicherstellung der Lärmsituation wurde im Zusammenhang des Bauantrages ein Lärmschutzgutachten vom Vorhabenträger beauftragt.

Zur Beurteilung der künftigen Situation tags wurde der Immissionsrichtwert der TA Lärm herangezogen. Es wurde die Abstrahlung aller maßgeblichen Schallquellen bestimmt und zum Beurteilungspegel zusammengefasst. Grundlagen waren Literaturangaben und Angaben des Auftraggebers.

Die Berechnungen erfolgten unter Berücksichtigung ungünstigster Randbedingungen. Gemäß den Ergebnissen aus dem Schallgutachten werden die Immissionsrichtwerte nicht überschritten. Somit sind keine Festsetzungen zu Lärmschutzmaßnahmen erforderlich.

Artenschutz

Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ist auch der besondere Artenschutz nach § 44 BNatSchG abzuarbeiten, der bestimmte Verbote der Beeinträchtigung europarechtlich besonders und streng geschützter Arten bzw. ihrer Lebensstätten beinhaltet. Die Prüfung erfolgte am 14. März 2018 hinsichtlich potenzieller Habitatstrukturen. Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch die Bebauungsplanänderung keine artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind. Vertiefende artenschutzrechtliche Untersuchungen sind daher nicht erforderlich.

Städtebaulicher Vertrag

Da die Bebauungsplanänderung durch das Bauvorhaben des Bauherren/ Vorhabenträger erforderlich wird, wird mit dem Vorhabenträger ein Städtebaulicher Vertrag zur Durchführung dieses Bebauungsplanverfahrens abgeschlossen.

Im Städtebaulichen Vertrag ist die Übernahme aller Kosten durch den Vorhabenträger geregelt. Er kann erst nach Satzungsbeschluss des Gemeinderates zum Bebauungsplan der 1. Änderung „Nördlich der Krämergasse“ abgeschlossen werden. Daher wird vorher ein städtebaulicher Vor-Vertrag geschlossen, da bereits jetzt und nicht erst mit Abschluss des endgültigen städtebaulichen Vertrags ersatzfähige Kosten anfallen werden.

Der Ortschaftsrat Vimbuch wird diesen Tagesordnungspunkt in seiner Sitzung am 12. Dezember 2019 erneut beraten. Das Ergebnis wird dem Gemeinderat in seiner Sitzung am 18 Dezember mitgeteilt.

Der Technische Ausschuss hat am 5. Dezember diesen Tagesordnungspunkt beraten und einstimmig zugestimmt mit dem Zusatz, die Textfestsetzung zur Höchstzahl der Wohnungen je Wohngebäude im Mischgebiet 4 (MI 4) mit dem Zusatz „Maßgeblich für die Beurteilung ist die Baugrundstücksgröße bei Satzungsbeschluss“ zu ergänzen. Die Änderung ist in der Anlage 1 grau markiert. Der Bebauungsplanentwurf mit der Änderung erhält somit das neue Datum vom 6. Dezember 2019.

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Gemeinderat, den Abschluss des Vor-Vertrages zu beschließen und den Oberbürgermeister zur Unterzeichnung zu ermächtigen.

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Gemeinderat, die Aufstellung des Bebauungsplanes der 1. Änderung „Nördlich der Krämergasse“ in Bühl-Vimbuch zu fassen und den Bebauungsplan nach § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen.

Ebenso empfiehlt der Technische Ausschuss dem Gemeinderat, den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften, Begründung und artenschutzrechtlichem Fachbeitrag vom 6. Dezember 2019 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.     

II. Finanzielle Auswirkungen:

Für das Bebauungsplanverfahren entstehen der Stadt Bühl keine Kosten, da die Kosten vom Vorhabenträger vollständig übernommen werden. Externe Kosten werden somit übergeben, was bleibt, ist der interne Verwaltungsaufwand. 

Anlagenverzeichnis: