III. Beschlussvorschlag:

a)  Antrag FW-Fraktion BBP-Verfahren Wohnbebauung mit anschließender Veränderungssperre

Der Gemeinderat beschließt, die Aufstellung des Bebauungsplanes „Klosterareal Süd Neusatzeck“ für eine Wohnbebauung gemäß dem Antrag der FW-Fraktion vorzubereiten.

    Sofern dem Antrag der FW-Fraktion entsprochen wird, erübrigt sich eine Abstimmung über b)!

b)  BBP-Verfahren Seniorenzentrum

    Der Gemeinderat stimmt grundsätzlich der vorliegenden Konzeption für das Bauvorhaben „Seniorenzentrum Neusatzeck“ seitens des Investors als Basis zur Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes vom 16. Dezember 2019 zu.

I. Sachverhalt:

In seiner Sitzung am 17. Juni 2020 hat der Gemeinderat mit 13 Ja-Stimmen bei 11 Nein-Stimmen und 1 Stimmenthaltung folgenden Beschluss gefasst:

„Der Gemeinderat beschließt, die Aufstellung des Bebauungsplanes „Klosterareal Süd Neusatzeck“ für eine Wohnbebauung mit anschließender Veränderungssperre gemäß dem Antrag der FW-Fraktion vorzubereiten.“

Mit Schreiben vom 23. Juni 2020 hat Oberbürgermeister Schnurr diesem Beschluss widersprochen, da er der Auffassung ist, dass dieser Beschluss nachteilig für die Stadt Bühl.

In den folgenden Ausführungen werden die Gründe für den Widerspruch näher erläutert.

Abweichung vom Regionalplan und Flächennutzungsplan

Die beantragte Wohnbebauung widerspricht den Zielen des Regionalplans Mittlerer Oberrhein.

Danach ist der Ortsteil Neusatz kein Siedlungsbereich. Der Landschaftsraum um Immenstein/Neusatzeck und somit die Grundstücke, u.a. Flst.Nr. 1828/2 und 1832, im Bereich des Mutterhauses sind als schutzbedürftiger Bereich für Naturschutz und Landschaftspflege festgelegt.

Da nach § 1 Abs. 4 BauGB die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind, besteht kein Ermessensspielraum für die Stadt Bühl.

Die im rechtswirksamen Flächennutzungsplan dargestellte „Sonderbaufläche Kloster“ ist aus dem Bestand abgeleitet. Eine Umwandlung in eine „geplante Wohnbaufläche“ ist nach der derzeitigen Rechtslage nicht möglich.

Imageschaden

Bereits jetzt hat das Ansehen der Stadt sehr gelitten und die Außenwirkung ist verheerend. Unter anderem haben potentielle Investoren Zweifel an der Verlässlichkeit des Gemeinderates und der Verwaltung, Zusagen scheinen das Papier nicht wert zu sein, auf dem sie stehen. Es gibt auch bereits Reaktionen, dass man in Bühl wohl besser kein Projekt plane, da Auswärtige wohl nicht erwünscht seien.

Der Gemeinde- und Ortschaftsrat legte immer großen Wert darauf, die Verdienste des Ordens und das jahrzehntelange segensreiche Wirken der Schwestern zu würdigen. Das Vertrauensverhältnis sollte nicht noch stärker belastet werden.

Evtl. finanzieller Schaden wegen einer angekündigten Schadensersatzklage des Investors

Nach dem positiven Votum der Gremien für ein Seniorenzentrum vor zwei Jahren hat der Investor, der auch ein Vertragsverhältnis mit dem Kloster hat, auf Basis dieser Grundsatzentscheidung überhaupt mit der Planung begonnen. Jetzt wird eine solche Einrichtung von beiden Gremien nicht mehr gewünscht, obwohl der Investor seine Planungen stets angepasst und Forderungen eingearbeitet hat. Insbesondere der aktuelle Entwurf ist architektonisch anspruchsvoll und fügt sich harmonisch in das Landschaftsbild ein. Reaktionen von Fachleuten und aus der Bürgerschaft bestätigen dies. Es muss damit gerechnet werden, dass der Investor den Klageweg beschreitet. Den entstandenen Schaden beziffert er aktuell auf 1,82 Millionen Euro.

Negative finanzielle Auswirkungen für die Stadt

Auf die Stadt könnte ein Aufwand in Millionenhöhe zukommen. Der Gemeinderatsbeschluss vom 17. Juni 2020 sieht vor, einen Bebauungsplan für Wohnbebauung aufzustellen. Für eine Wohnbebauung gibt es keine Zustimmung des Grundstückeigentümers. Die Stadt kann nicht über das Gelände verfügen. Unabhängig hiervon fehlen die regionalplanerischen Voraussetzungen.

Für einen eventuellen Erwerb des Gebietes würde ein hoher Kaufpreis notwendig sein, was in Anbetracht der finanziellen Situation der Stadt auch in den nächsten Jahren nicht darstellbar ist.

Für die bereits per Beschluss bestimmten Planungen würden Kosten anfallen, in Höhe von mind. 40.000 Euro (siehe II.).

Die Stadt Bühl hat einen Bedarf an finanzierbarem Wohnraum für junge Familien. Aufgrund der hohen Gesamtbaukosten (Grunderwerb, Teilabriss, Erschließung) ist diese Voraussetzung an diesem Standort nicht erfüllt.

Gefahr einer Bauruine und einer Brachlandschaft

Der Beschluss vom 17. Juni 2020 für eine Wohnbebauung könnte zur Folge haben, dass auf dem Gelände eine Bauruine entsteht. Die ursprüngliche Nutzung wurde bereits vor zehn Jahren aufgegeben.

Mit dem Verzicht auf den neuen Entwurf eines Seniorenzentrums wird eine Chance vertan.

Dem mehr als zwei Hektar großen Areal des Mutterhauses droht wegen künftig fehlender Pflege der Außenbereichsflächen die Verbrachung.

Im Übrigen wird auf die Sachverhaltsschilderung der Gemeinderatsvorlage vom 17. Juni 2020 verwiesen, die deshalb an dieser Stelle nicht mehr aufgeführt wird.

Der Widerspruch des Oberbürgermeisters nach § 43 Abs. 2 Gemeindeordnung hat diese erneute Behandlung des Tagesordnungspunktes erforderlich gemacht.

Sofern der Gemeinderat denselben Beschluss wie in der letzten Sitzung fasst, hat der Oberbürgermeister kein erneutes Widerspruchsrecht und muss den Beschluss vollziehen. Damit wäre das laufende Bebauungsplanverfahren beendet und ein Seniorenzentrum wäre endgültig vom Tisch. Die Verwaltung hätte den Auftrag, die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung vorzubereiten. Wie oben beschrieben, ist dieser Auftrag auf etwas Unzulässiges gerichtet und damit nicht umsetzbar.

Die Einschaltung des Regierungspräsidiums als Rechtsaufsichtsbehörde könnte zu keinem förmlichen Aufsichtsverfahren führen, da die Aufsicht auf die Gesetzmäßigkeitskontrolle beschränkt und die Entscheidung des Gemeinderats endgültig ist.

Sofern der Gemeinderat jedoch nicht mehr dem Antrag der FW-Fraktion folgt und dagegen den Grundsatzbeschluss über die jetzige Konzeption des Seniorenzentrums fasst, würde das Bebauungsplanverfahren weitergehen. In diesem Fall ist nach Anhörung des Ortschaftsrates und Vorberatung im Technischen Ausschuss dann noch vor der Sommerpause in der Gemeinderatssitzung am 22. Juli 2020 die Entwurfsbilligung und Offenlage vorgesehen.

II. Finanzielle Auswirkungen:

a)         Sofern ein Bebauungsplan für eine Wohnbebauung aufgestellt werden soll und sich kein Investor für dieses Projekt verantwortlich zeichnet, kommen Kosten auf die Stadt Bühl zu (die kompletten Kosten für ein Bebauungsplanverfahren von ca. 40.000 € und eventuell Grunderwerb, siehe Erläuterungen über mögliche negative finanzielle Auswirkungen im Sachverhalt)

b)         Bei Weiterführung des Projektes „Seniorenzentrum Neusatzeck“ des Investors fallen der Stadt Bühl keine Kosten an.

Anlagenverzeichnis: