II. Beschlussvorschlag:

a)             Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes „Krämersbühn - Auf der oberen Allmend - Heizler“ in Bühl-Neusatz zu fassen und den Bebauungsplan nach § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchzuführen.

b)             Der Gemeinderat beschließt den Abschluss des städtebaulichen Vorvertrages.

c)             Der Gemeinderat billigt den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung einschließlich des artenschutzrechtlichen Fachbeitrages vom 22. Juni 2016 und beauftragt die Verwaltung, die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

I. Sachverhalt:

Der Bebauungsplan „Krämersbühn – Auf der Oberen Allmend – Heizler“ in Bühl-Neusatz ist seit dem 03. August 1983 rechtskräftig. Die erste kleine Änderung im Plan und in der Begründung, jedoch nicht im Textteil, wurde am 04. Januar 1986 rechtskräftig.

Die jetzt geplante 2. Änderung dieses Bebauungsplanes befindet sich nord-östlich der Gebersbergstraße in Höhe der Einmündung der Straße „Im Heizler“ auf dem Grundstück Flst.Nr. 4734 und hat eine Gebietsgröße von ca. 800 m². Der Grundstückseigentümer beabsichtigt nun die Errichtung eines 2-geschossigen Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage. Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt hier eine ca. 10,0 m tiefe überbaubare Grundstücksfläche sowie eine Fläche für Garagen fest, was jedoch, unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung und bei Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände, keine eigenständige Wohnbebauung auf dem Baugrundstück Flst.Nr. 4734 ermöglicht. Das künftige Wohnhaus würde das alte Baufenster um ca. 10,0 m überschreiten, die Garage läge zum Teil außerhalb des Garagenbaufensters. Eine Bebauung dieses Grundstücks ist aus städtebaulicher Sicht jedoch sinnvoll, da eine hohe Nachfrage nach Wohnraum auch im Ortsteil Neusatz besteht und das Baugrundstück bereits vollständig erschlossen ist. Dies stellt im Sinne einer nachhaltigen Innenentwicklung einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden dar. Die städtebauliche Neugestaltung dieses Bereiches erfordert eine Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes. Um eine sinnvolle Nutzung des Grundstückes mit der gewünschten Wohnhausgröße realisieren zu können, soll der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren geändert werden, damit das neue Wohnhaus entstehen kann.

Die textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften des Änderungsbebauungsplanes orientieren sich im Wesentlichen am ursprünglichen Bebauungsplan, dabei wurden folgende Modifizierungen vorgenommen:

-       Erweiterung bzw. Anpassung des Baufensters und des Garagenbaufensters

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-       Art der Nutzung: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke werden ausgeschlossen, ebenso die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Nur die Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe werden weiterhin ausnahmsweise zugelassen.

-       Der zulässige Versiegelungsgrad reduziert sich aufgrund der Regelung der BauNVO von 1990 mit einer nur 50 %igen Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen gegenüber der BauNVO von 1968 ohne diese Begrenzung.

-       In den örtlichen Bauvorschriften wird die aktuelle Festsetzung für Dachaufbauten aufgenommen.

Hierbei ist auch der besondere Artenschutz nach § 44 BNatSchG abzuarbeiten,  der bestimmte Verbote der Beeinträchtigung europarechtlich besonders und streng geschützter Arten bzw. ihrer Lebensstätten beinhaltet. Die Prüfung erfolgte am 12. April 2016 hinsichtlich potenzieller Habitatstrukturen. Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch die Bebauungsplanänderung auf dem Grundstück Flurstück 4734 keine artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind. Vertiefende artenschutzrechtliche Untersuchungen sind daher nicht erforderlich.

Da der einzige Anlass für diese Bebauungsplanänderung das Bauvorhaben des Bauherren ist, hat der Bauherr alle mit dieser Änderung verbundenen Kosten, insbesondere auch für das Bauplanungsverfahren, zu tragen. Zu diesem Zweck muss ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB mit der Stadt geschlossen werden. Der städtebauliche Vertrag kann erst nach Satzungsbeschluss des Gemeinde­rates zur 2. Änderung des Bebauungsplanes „Krämersbühn-Auf der oberen Allmend-Heizler“ geschlossen werden. Daher ist zur beiderseitigen Sicherung ein städtebaulicher Vorvertrag angezeigt, da die Stadt den Vertrag mit dem Planer abschließt und damit bereits jetzt und nicht erst mit Abschluss des endgültigen städtebaulichen Vertrags ersatz­fähige Kosten für die Stadt anfallen werden. Beide Verträge sind im Wesentlichen wortgleich. Somit schlägt die Verwaltung dem Technischen Ausschuss vor, dem Gemeinderat zu empfehlen, den Abschluss des Vorvertrages zu beschließen.

Der Ortschaftsrat Neusatz wird diesen Tagesordnungspunkt im Umlaufverfahren behandeln, da die geplante Sitzung am 19. Juli 2016 ausfallen muss. Das Ergebnis wird in der Sitzung des Gemeinderates am 20. Juli 2016 mündlich berichtet.

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Gemeinderat, die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes „Krämersbühn-Auf der oberen Allmend-Heizler“ in Bühl- Neusatz zu fassen und den Bebauungsplan nach § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchzuführen.

Ebenso empfiehlt der Technische Ausschuss dem Gemeinderat, den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung vom 22. Juni 2016 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

Anlagenverzeichnis: