III. Beschlussvorschlag:

a)    Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ in Bühl nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß dem Abgrenzungsplan vom 21. Februar 2018.

b)    Der Gemeinderat billigt den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 21. Februar 2018 und beauftragt die Verwaltung, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

I. Sachverhalt:

Der Bebauungsplan „Niederfeld“ wurde für das ca. 20 ha große Wohngebiet mit dem heutigen Windeck-Gymnasium Ende der 1960er Jahren aufgestellt, welcher im Jahr 1970 rechtskräftig wurde. In den Folgejahren erfolgten zwei Planänderungen für kleinere Teilgebiete innerhalb des Wohngebietes.

Die geplante 3. Änderung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ stellt einen wichtigen Baustein zur Mobilisierung von Wohnraum in Bühl dar. In diesem Zusammenhang soll auch der Weg für den günstigen Wohnungsbau frei gemacht werden.

Ziele und Zwecke der Planung / Planungskonzeption

Die Bebauungsplanänderung ist ein klassischer Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB im Sinne einer nachhaltigen Nachverdichtung und Wiedernutzbarmachung von brachliegenden, freien Grundstücken für eine neue Wohnnutzung.

Das städtische Grundstück Flst.Nr. 8582 in der Lessingstraße liegt noch als unbebaute Fläche im Gebiet „Niederfeld“. Im Bebauungsplan ist diese Fläche als Spielplatzfläche festgesetzt, wurde aber bisher als solche nicht ausgeführt. Im Rahmen der Ausarbeitung der Spielplatzkonzeption für die Gesamtstadt Bühl im Jahr 2011 wurde bereits die Priorität auf die Aufgabe des Spielplatzes mit Verkauf gelegt, um weiteren Wohnraum an dieser Stelle zu ermöglichen. Mit der Planänderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung an dieser Stelle nun geschaffen werden. Ebenfalls soll auf dem Nachbargrundstück Flst.Nr. 8581 neuer Wohnraum über die Umgestaltung der östlich gelegenen Garagen- und Stellplatzflächen entstehen.

Da die vorhandene Wohnbebauung in der Adalbert-Stifter-Straße 7, 9 und 13 mit einer Wandhöhe von ca. 16,0 bis 20,0 m markante Baukörper im Wohngebiet „Niederfeld“ darstellen, werden zur besseren Höhenstaffelung die Wohngebäude in der Lessingstraße 1, 3 und 5 sowie das Anwesen in der Eichendorffstraße 7 in den Geltungsbereich mitaufgenommen. Künftig wird hier eine größere Gebäudehöhe von einem zusätzlichen Vollgeschoss möglich sein.

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Neben der Anhebung der Gebäudehöhe werden die Grundstückseigentümer von größeren Baufenstern profitieren können, um weitere Bauten oder Anbauten auf ihren Grundstücken nach Maßgabe der festgesetzten Grundflächenzahl verwirklichen zu können.

Die Grundflächenzahl im östlichen Wohngebiet der Lessingstraße wird sich an die neuen Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) orientieren können, da sich das Gebiet durch freistehende Wohngebäude mit hohem Gartenanteil auszeichnet. Das Quartier westlich der Lessingstraße hingegen ist über die vorhandenen Mehrfamilienhausstrukturen und den damit verbundenen hohen Bedarf an Stellplatzflächen bereits stark versiegelt. Die hohe Ausnutzung der Grundstücksflächen war bisher nach der alten BauNVO planungsrechtlich zulässig. Bei der Festlegung der Grundflächenzahl im Rahmen der Bebauungsplanänderung muss in diesem Quartier jedoch besonders darauf reagiert werden. In Verbindung mit Ausgleichsmaßnahmen wird dort eine stärkere Überbauung der Grundstücksfläche zulässig sein.

Die bisher ausnahmsweise aber als allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden mit der Planänderung ausgeschlossen, da sich eine Tankstelle bereits im unmittelbaren Umfeld am „Jäger-Kreisel“ befindet und die kleinen Grundstücksparzellierungen keine Möglichkeiten für die Ansiedlung von Gartenbaubetriebe bieten.

Eine spezielle Festsetzung für eine Fläche für soziale Wohnraumförderung wird in der Planänderung bewusst nicht vorgenommen. Privatrechtliche Vereinbarungen sind in diesem Zusammenhang zielführender, zumal die Stadt Bühl hier Eigentümerin ist und dadurch entsprechend steuern kann.

Weitere Änderungen ergeben sich bei den Örtlichen Bauvorschriften zur Bebauungsplanänderung, was  besonders den Eigentümern im WA 4 zugutekommt. Bisher waren z.B. bei flachgeneigten Satteldächern keine Dachgauben zulässig. Im Sinne einer nachhaltigen Innenverdichtung sind solche Vorgaben nicht mehr zeitgemäß. Der Wunsch bei Bauherren auf Ausbau des Dachgeschosses spiegelt sich auch im Bestand wider. Hier kommen bereits Dachaufbauten vor. Unter Einhaltung der Zahl der Vollgeschosse werden mit der Planänderung künftig Dachgauben bei Satteldächern zugelassen, um die Schaffung vom weiteren Wohnraum über Dachgeschossausbauten zu ermöglichen.

Des Weiteren werden die bisherigen Regelungen zu Einfriedigungen angegangen. Im Wohngebiet „Niederfeld“ zeichnete sich in den letzten Jahren ein erhöhter Bedarf an höheren Einfriedigungsmöglichkeiten bei Bauherren ab als die Bauvorschriften es bisher hergaben. Auch der Wunsch nach Errichtung von Gabionenwänden wurde geäußert. Die Einfriedigungen werden auf 1,60 m im öffentlich sichtbaren Raum angehoben und Gabionen werden in Kombination mit Pflanzbereichen zugelassen. Im übrigen Bereich des Grundstückes gelten die Bestimmungen des Nachbarschutzes.

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Der Technische Ausschuss hat diesen Tagesordnungspunkt in seiner Sitzung am 8. März 2018 einstimmig beschlossen.

Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Gemeinderat, die Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ in Bühl nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß dem Abgrenzungsplan vom 21. Februar 2018 zu beschließen.

Ebenso empfiehlt der Technische Ausschuss dem Gemeinderat, den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 21. Februar 2018 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

II. Finanzielle Auswirkungen:

Für das Bebauungsplanverfahren „Niederfeld, 3. Änderung“ wurden bisher Haushaltsmittel von insgesamt ca. 3.500 € in Anspruch genommen. Weitere Mittel sind bisher nicht vorgesehen, hängt aber von den Ergebnissen aus dem weiteren Bebauungsplanverfahren ab.

Anlagenverzeichnis: