III. Beschlussvorschlag:

Der Gemeinderat billigt den geänderten Geltungsbereich und den Bebauungsplanentwurf 3. Änderung und Ergänzung  „Niederfeld“ mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 6. Juni 2018 und beauftragt die Verwaltung, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

I. Sachverhalt:

Der Bebauungsplan „Niederfeld“ wurde für das ca. 20 ha große Wohngebiet mit dem heutigen Windeck-Gymnasium Ende der 1960er Jahren aufgestellt, welcher im Jahr 1970 rechtskräftig wurde. In den Folgejahren erfolgten zwei Planänderungen für kleinere Teilgebiete innerhalb des Wohngebietes.

Die geplante 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ stellt einen wichtigen Baustein zur Mobilisierung von Wohnraum in Bühl dar. In diesem Zusammenhang soll auch der Weg für den günstigen Wohnungsbau frei gemacht werden.

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 21. März 2018 den Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes „Niederfeld“ beschlossen.

Ziele und Zwecke der Planung / Planungskonzeption

Die Bebauungsplanänderung und -ergänzung ist ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB im Sinne einer nachhaltigen Nachverdichtung und Wiedernutzbarmachung von brachliegenden, freien Grundstücken für eine neue Wohnnutzung.

Das städtische Grundstück Flst.Nr. 8582 in der Lessingstraße liegt noch als unbebaute Fläche im Gebiet „Niederfeld“. Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist diese Fläche als Spielplatzfläche festgesetzt, wurde aber bisher als solche nicht angelegt. Im Rahmen der Ausarbeitung der Spielplatzkonzeption für die Gesamtstadt Bühl im Jahr 2011 wurde bereits die Priorität auf die Aufgabe des Spielplatzes mit Verkauf gelegt, um weiteren Wohnraum an dieser Stelle zu ermöglichen. Mit der Planänderung sollen nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung an dieser Stelle geschaffen werden. Des Weiteren soll auf dem Nachbargrundstück Flst.Nr. 8581 durch Überplanung die Möglichkeit der Umgestaltung der vorhandenen Garagen und Stellplatzflächen geschaffen werden. Durch die geplanten Festsetzungen wird hier eine maßvolle Nachverdichtung erlaubt, durch die zusätzlicher innerstädtischer Wohnraum geschaffen werden kann.  

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Auch im Bereich des an der Hauptstraße gelegenen Flst.Nr. 7436/1 zeichnen sich Nachverdichtungswünsche ab. Geplant sind hier zwei dreigeschossige Wohn- und Geschäftsgebäude mit Penthaus. Um eine geordnete Höhenentwicklung der geplanten Baukörper in diesem bisher unbebauten Bereich der Haupt- sowie Lessingstraße zu gewährleisten, ist es sinnvoll den Geltungsbereich des Bebauungsplans entsprechend anzupassen und das Flst.Nr. 7436/1 sowie die angrenzenden Flst.Nrn. 7436, 8575 und 8575/1 in den Bebauungsplan aufzunehmen.   

Ein wichtiges Planziel in der Bebauungsplanänderung und -ergänzung ist die Steuerung der Höhenentwicklung der Baukörper im Plangebiet. Während im westlichen Teil des Plangebietes markante Wohnhäuser mit einer Wandhöhe von ca. 16,0 bis 20,0 m vorkommen, da hier im rechtskräftigen Bebauungsplan fünf bzw. sieben Geschosse als zwingend festgesetzt wurden, sind die Bestandsgebäude östlich der Lessingstraße mit einer Wandhöhe von ca. 7,00 m niedriger ausgebaut, denn dort sind nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan  überwiegend zwei Vollgeschosse als zwingend festgesetzt. Zur Hauptstraße steigt die Gebäudehöhe dann wieder leicht an, da die außerhalb des rechtkräftigen Bebauungsplans liegenden Bestandsgebäude mit zwei und drei Geschossen ausgebildet sind.

Im Bebauungsplanentwurf wird daher eine gestufte Höhenentwicklung in Anlehnung an den Bestand aber auch im räumlichen Zusammenhang festgesetzt. Bei der Bestandsbebauung östlich der Lessingstraße auf den Flst.Nr. 8572, 8573, 8574 und 8576  und im rückwärtigen Bereich der Hauptstraße auf den Flst.Nr. 8575 und 8575/1  ergibt sich durch die geplanten Festsetzungen die Möglichkeit einer um ein Vollgeschoss erhöhten Bebauung.

Neben der Anhebung der Gebäudehöhe werden die Grundstückseigentümer im Wohngebiet von größeren Baufenstern profitieren können, um weitere Bauten oder Anbauten auf ihren Grundstücken verwirklichen zu können. Im Mischgebiet ist ebenfalls ein großzügiges Baufenster zur flexibleren Ausnutzung der Grundstücke festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl gesteuert.

Die bisher im Wohngebiet ausnahmsweise als allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden mit der Planänderung ausgeschlossen, da sich eine Tankstelle bereits im unmittelbaren Umfeld am „Jäger-Kreisel“ befindet und die kleinen Grundstücksparzellierungen keine Möglichkeiten für die Ansiedlung von Gartenbaubetrieben bieten.

Im Mischgebiet werden solche Nutzungen aus diesen Gründen auch ausgeschlossen. Ebenfalls unzulässig sind im Mischgebiet Vergnügungsstätten, die sich bereits teilweise in der Hauptstraße (aber außerhalb des Plangebietes) angesiedelt haben.

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Eine spezielle Festsetzung für eine Fläche für soziale Wohnraumförderung wird in der Planänderung bewusst nicht vorgenommen. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB besteht die Möglichkeit, Flächen festzusetzen, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Eine solche Festsetzung verpflichtet den Eigentümer

jedoch nicht Mittel der Wohnbauförderung auch zu nutzen. Da die Stadt Bühl Eigentümerin der in Frage kommenden Flächen ist, wird es hier als zielführender erachtet, in diesem Zusammenhang privatrechtliche Vereinbarungen zu treffen.

Weitere Änderungen ergeben sich bei den Örtlichen Bauvorschriften zur Bebauungsplanänderung, was  besonders den Eigentümern im WA 4 zugutekommt. Bisher waren z.B. bei flachgeneigten Satteldächern keine Dachgauben zulässig.

Im Sinne einer nachhaltigen Innenverdichtung sind solche Vorgaben nicht mehr zeitgemäß. Der Wunsch bei Bauherren auf Ausbau des Dachgeschosses spiegelt sich auch im Bestand wieder. Hier kommen bereits Dachaufbauten vor. Unter Einhaltung der Zahl der Vollgeschosse werden mit der Planänderung künftig Dachgauben bei Satteldächern zugelassen, um die Schaffung von weiterem Wohnraum über Dachgeschossausbauten zu ermöglichen.

Des Weiteren werden die bisherigen Regelungen zu Einfriedigungen angegangen. Im Wohngebiet „Niederfeld“ zeichnete sich in den letzten Jahren ein erhöhter Bedarf an höheren Einfriedigungsmöglichkeiten bei Bauherren ab als die Bauvorschriften es bisher hergaben. Auch der Wunsch nach Errichtung von Gabionenwänden wurde geäußert. Die Einfriedigungen werden künftig auf 1,80 m im öffentlich sichtbaren Raum angehoben und geschlossene Einfriedigungen (z.B. Gabionen oder Steinwände) werden nur in Kombination mit Pflanzbereichen zugelassen. Im übrigen Bereich des Grundstückes gelten die Bestimmungen des Nachbarschutzes.

Geänderter Geltungsbereich

Das bisher im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung und -ergänzung liegende südliche Grundstück Flst.Nr. 8326/6 war bei der Planung der Wohn- und Geschäftshäuser in der Hauptstraße bisher miteinbezogen. Diese Fläche kann allerdings aufgrund anderweitiger Nutzungen nicht für das Bauvorhaben herangezogen werden. Da derzeit kein konkretes Vorhaben auf diesem Grundstück vorgesehen ist, wird dieses Grundstück aus dem Geltungsbereich herausgenommen.

Der Technische Ausschuss hat diesen Tagesordnungspunkt in seiner Sitzung am 5. Juli 2018 behandelt und diesen einstimmig beschlossen.

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Demnach empfiehlt der Technische Ausschuss dem Gemeinderat, den geänderten Geltungsbereich und den Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen, Örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit artenschutzrechtlicher Vorprüfung vom 6. Juni 2018 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Form einer Offenlage durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu hören.

II. Finanzielle Auswirkungen:

Für das Bebauungsplanverfahren wurden bisher Haushaltsmittel von insgesamt ca. 6.000 € in Anspruch genommen. Weitere Mittel sind bisher nicht vorgesehen, dies hängt aber von den Ergebnissen aus dem weiteren Bebauungsplanverfahren ab.

Anlagenverzeichnis: