a) Städtebaulicher Vor-Vertrag
b) Aufstellungsbeschluss
c) Beschluss zur Billigung des Vorentwurfes und zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
III.
Beschlussvorschlag:
a) Der Gemeinderat ermächtigt den
Oberbürgermeister, den städtebaulichen Vor-Vertrag mit dem Vorhabenträger
abzuschließen.
b)
Der
Gemeinderat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes „Seniorenzentrum
Neusatzeck“ in Bühl-Neusatz gemäß dem Abgrenzungsplan vom 12. März 2018.
…
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c)
Der
Gemeinderat beschließt den Bebauungsplanvorentwurf mit textlichen Festsetzungen,
Örtlichen Bauvorschriften und Begründung vom 12. März 2018 zu billigen und die
Verwaltung zu beauftragen, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig zu hören.
I.
Sachverhalt:
Das zurzeit leerstehende Mutterhaus des
Klosters Neusatzeck der Dominikanerinnen in Bühl-Neusatz mit seinen Anbauten
und dem ehemaligen Ökonomiegebäude südlich der Schwarzwaldstraße (Landstraße
83) soll nun an einen Investor verkauft werden. Der Investor beabsichtigt dort
ein Seniorenzentrum für Demenzerkrankte einschließlich der dazugehörigen
Wohnungen für Mitarbeiter und Angehörige sowie Versorgungseinrichtungen zu
entwickeln. Mit der zunehmenden Alterung der Bevölkerung und des daraus
resultierenden Bedarfs an altengerechten Wohnungen ist dieses Projekt eine
nachhaltige zukunftsausgerichtete Investition als Reaktion auf den
demografischen Wandel.
Ziele
und Zwecke der Planung
Das Vorhaben befindet sich im
planungsrechtlichen Außenbereich, welcher grundsätzlich von Bebauung
freizuhalten ist. Die Teile der hier vorhandenen Klosteranlage haben sich
sukzessive im planungsrechtlichen Außenbereich entwickelt und sind somit hier
auch zulässig. Im Zuge der Umnutzung und Ersatzbebauung ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine
bauliche Erweiterung gegenüber der Bestandsbebauung erforderlich, ein
Zusammenwachsen mit dem vorhandenen Ortsteil Fischerhöfe soll dabei vermieden
werden. Die dazwischenliegenden Freiflächen sollen so auch künftig von Bebauung
freigehalten werden, zumal sie sich auch im Landschaftsschutzgebiet und im
sogenannten Außenbereich befinden.
Die Umnutzung eines Teils des Klosters für
Seniorenwohnen sowie die Freihaltung von Freiflächen hin zu den Fischerhöfen
ist nur durch Schaffung von Planungsrecht möglich, so dass für diesen Bereich
speziell abgestimmt auf die künftige Nutzung der Bebauungsplan „Seniorenzentrum
Neusatzeck“ mit einer Größe von ca. 1,36 ha aufgestellt wird.
Planungskonzeption
Die Konzeption sieht die Bestandssicherung des
alten Ökonomiegebäudes vor, welches der Investor beabsichtigt zu sanieren. In
diesem Gebäude soll auf der Nordseite des Erdgeschosses der Versorgungstrakt
mit Hofladen, Arztpraxis, Kiosk, Physiotherapie, Friseur etc. entstehen.
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Auf der südlichen Seite des Ökonomiegebäudes
ist ein Pflegehotel-Appartement für Besucher von Angehörigen im Erdgeschoss
vorgesehen. Weiterhin sollen in diesem Gebäude die Mitarbeiter-Unterkünfte
untergebracht werden. Die Bestandswohnungen im Obergeschoss sollen erhalten
bleiben und im Dachgeschoss soll ein Café/Bistro eröffnet werden. In diesem
Zusammenhang soll auch der Ziegenstall erhalten bleiben. Die Ziegen werden für
die Freihaltung der freien Landschaft eingesetzt. Gleichzeitig wird die
Konzeptidee des Investors durch die Haltung dieser Tiere gut ergänzt, da solche
Tiere auf große Beliebtheit bei (älteren) Menschen stoßen.
Beim Mutterhaus mit seinen Anbauten können
die rechtlichen Vorgaben zu Brandschutz, Flurbreiten etc. nicht mehr erfüllt
werden. Die Sanierung dieses Gebäudes wäre wirtschaftlich nicht tragbar, so
dass dieses Gebäudekomplex abgerissen und durch drei Neubauten ersetzt werden
muss. Im „Haus Barbara“ ist das Alten- und Pflegeheim mit ca. 90 – 100
Einzelpflegezimmern untergebracht. Auch sind dort 6 Wohngruppen mit jeweils 15
Einzelpflegezimmern und 10 Tagespflegeplätze vorgesehen. Im Haus 1 befindet
sich das betreute Wohnen und Ferienwohnungen für Angehörige. Im Haus 2 ist
ebenfalls betreutes Wohnen geplant, hier werden noch Mitarbeiter-Wohnungen zur
Verfügung gestellt.
Die Neubauten sind mit 3-4 Geschossen
geplant. Sie orientieren sich höhenmäßig an dem bestehenden Mutterhaus und
werden an die Topografie angepasst. Unter den Neubauten soll eine Tiefgarage
entwickelt werden; weitere Stellplätze werden auf dem Grundstück angeboten.
Im südwestlichen Bereich wird mit der
Planung in das angrenzende Landschaftsschutzgebiet „Bühlertal“ eingegriffen.
Dies wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens in enger Abstimmung mit der
zuständigen Naturschutzbehörde geklärt, inwiefern und unter welchen
Voraussetzungen hier Planungsrecht geschaffen werden kann.
Bebauungsplanverfahren
Das Bebauungsplanverfahren muss aufgrund
seiner Lage im Außenbereich und im angrenzenden Landschaftsschutzgebiet im
zweistufigen Normalverfahren durchgeführt werden. Demnach ist eine
Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 durchzuführen und ein Umweltbericht nach § 2a
BauGB zu erstellen. Die artenschutzrechtlichen Untersuchungen werden im
Bebauungsplanverfahren in enger Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde
vorgenommen. Die Ergebnisse aus der Umweltprüfung und der
Artenschutzuntersuchung werden zum Bebauungsplanentwurf vorliegen.
Da es sich um eine vorhabenspezifische
Planung eines Investors handelt, wird mit dem Vorhabenträger ein
städtebaulicher Vertrag zur Durchführung dieses Bebauungsplanverfahrens
abgeschlossen. In ihm ist auch die Übernahme aller im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren
entstehenden Kosten über den Vorhabenträger geregelt.
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Zum Verfahrensbeginn wird ein Vor-Vertrag
geschlossen, soweit der Gemeinderat dem Aufstellungsbeschluss und dem Vorgehen
zustimmt. Es entstehen bereits jetzt Aufwand und Kosten während des Verfahrens.
Die Stadt trägt die gesetzlich vorgegebenen Kosten des Bebauungsplanverfahrens,
z.B. für die Offenlage, die Beschlüsse
im Gemeinderat bis hin zum Inkrafttreten des Bebauungsplans. Der eigentliche
städtebauliche Vertrag kann erst nach Satzungsbeschluss des Gemeinderates zum
Bebauungsplan „Seniorenzentrum Neusatzeck“ geschlossen werden. Der Vor-Vertrag
wird bis zur Gemeinderatssitzung vom Investor unterschrieben sein.
Der Ortschaftsrat Neusatz hat diesen
Tagesordnungspunkt in seiner zusätzlich anberaumten Sitzung am 6. März 2018
behandelt. Den Beschlussvorschlägen a) und b) bezüglich des städtebaulichen
Vor-Vertrags und der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde einstimmig
zugestimmt. Der Beschlussvorschlag c) bezüglich des Bebauungsplanvorentwurfs
wurde zur Schaffung von weiteren Bauflächen in folgender Weise einstimmig
geändert:
Der Ortschaftsrat Neusatz fordert, den
Bebauungsplanvorentwurf mit textlichen Festsetzungen, örtlichen Bauvorschriften
und Begründung vom 21. Februar 2018 wie folgt zu ändern: auf der im Plan auf der südwestlichen Grünfläche wird ein Baufenster
für zwei Einfamilienhäuser in den Abmessungen 40 m x 12 m mit einem Abstand von
5 m zur Schwarzwaldstraße eingeplant. Dem Technischen Ausschuss wird
empfohlen, dem Gemeinderat zu empfehlen, den entsprechend geänderten
Bebauungsplanvorentwurf mit geänderten textlichen Festsetzungen, örtlichen
Bauvorschriften, Begründung vom 21. Februar 2018 und Ortschaftsratsbeschluss
vom 6. März 2018 zu billigen und die Verwaltung zu beauftragen, die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen und die
Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
frühzeitig zu hören. Als Dachform werden
Satteldächer mit entsprechendem Dachüberstand entsprechend der in Neusatz
vorhandenen Dächer gewünscht.
Der Technische Ausschuss ist dem geänderten
Beschlussvorschlag in seiner Sitzung am 8. März 2018 mehrheitlich gefolgt.
Die geänderten Festsetzungen für die neue
Baufläche im Südwesten des Plangebietes wurden als Platzhalter in die
Gemeinderatsvorlage eingearbeitet und werden nach Planauslegung des Vorentwurfs
detailliert ausgearbeitet. Der Bebauungsplanvorentwurf erhält mit den
Änderungen das neue Datum vom 12. März 2018. Die Änderungen gegenüber der
Fassung zum Technischen Ausschuss sind in der Vorlage grau hinterlegt.
Wie oben erwähnt basiert das
Bebauungsplanverfahren auf eine Investoreninitiative für das Grundstück des
Klosters. Die nun vom Ortschaftsrat gewünschten Änderungen betreffen
überwiegend die Flächen im Landschaftsschutzgebiet „Bühlertal“, welche in der
dem Ortschaftsrat vorgelegten Fassung nachrichtlich übernommen waren.
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Aufgrund der Tatsache, dass die Wünsche der
privaten Eigentümer in diesem Fall mit „Investorenwünsche“ gleichzusetzen sind,
sind von diesem dann auch alle Kosten für ihren Bereich zu tragen. Aufgrund der
Kürze der Zeit und um nicht die vorliegende Chance auf eine sinnvolle
Nachfolgenutzung des Klosterbereiches zu gefährden, wird die Verwaltung bis zur
Gemeinderatssitzung von den Eigentümern eine unterschriebene
Verpflichtungserklärung auf Übernahme der anfallenden Kosten vorlegen. Wenn das
Verfahren nach Auswertung der Vorentwurfsauslegung dem Gemeinderat zur
Entwurfsbilligung vorgelegt wird, muss auch der städtebauliche Vertrag mit den
Eigentümern abgeschlossen sein.
Der Technische Ausschuss empfiehlt dem
Gemeinderat, den Oberbürgermeister zu ermächtigen, den städtebaulichen
Vor-Vertrag mit dem Vorhabenträger abzuschließen.
Ebenso empfiehlt der Technische Ausschuss
dem Gemeinderat, die Aufstellung des Bebauungsplanes „Seniorenzentrum
Neusatzeck“ in Bühl-Neusatz gemäß dem Abgrenzungsplan vom 12. März 2018 zu
beschließen.
Auch empfiehlt der Technische Ausschuss dem
Gemeinderat, den Bebauungsplanvorentwurf mit textlichen Festsetzungen,
Örtlichen Bauvorschriften und Begründung vom 12. März 2018 zu billigen und die
Verwaltung zu beauftragen, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen und die Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig zu hören.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Für das Bebauungsplanverfahren entstehen der
Stadt Bühl keine Kosten. Die Kosten werden vom Vorhabenträger vollständig
übernommen.
Anlagenverzeichnis: